注文住宅は坪単価で比較すると失敗する｜500万変わった実例と3つの理由

注文住宅を検討する際、各社から「坪単価○○万円です」と説明を受けたことはありませんか？

結論からいえば、坪単価はあくまで目安であり、絶体にそれだけで比較すべきではありません。

なぜなら、坪単価は「何を含めて計算するか」が会社によってまったく違い、単純比較できないからです。

実際、私たちエムズアソシエイツのお客様で、「坪単価が高く見えた方が、最終的には数百万円安かった」というケースもありました。

なぜこんなことが起こるのか？

それは、坪単価だけでは、家づくりで一番重要な「総額」が分からないからです。

この記事では、坪単価の仕組みと問題点、そして本当に見るべき「引き渡し価格」について解説します。

坪単価とは？基本的な定義と計算方法

注文住宅でよく使われる「坪単価」とは、建物の延床面積1坪（約3.3㎡）あたりの建築費用を示す指標です。

計算式は次の通りです。

たとえば、建物本体価格が2,000万円で延床面積が40坪の場合、坪単価は50万円になります（2,000万円 ÷ 40坪 = 50万円/坪）。

1坪は約3.3㎡で、畳2枚分程度の広さです。

延床面積とは各階の床面積を合計したもので、法律上はベランダや吹き抜けは含まれません。

不動産業界では、登記上は㎡表記が正式ですが、取引の際には慣習的に坪が使われています。

注文住宅の坪単価の全国平均・相場はいくら？

坪単価の計算方法を理解したところで、実際の相場を見ていきましょう。

自分の予算が妥当なのか、高いのか安いのかを判断する目安として、全国平均やハウスメーカー・工務店の価格帯を整理します。

全国平均は約82万円/坪、岐阜84.1万円・愛知82.3万円（2024年度）

2025年時点で公表されている最新データ（2024年度）によれば、注文住宅（木造一戸建て）の全国平均坪単価は約82.1万円です。

都市部の平均も約81.9万円と全国と大差なく、地域差より個別の条件（建物のグレードや設備、土地の状況など）による差の方が大きいことがわかります。

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024）」では、建物本体の平均建築費は約3,512万円、平均延床面積は約42〜43坪とされており、坪単価に換算すると80万円台半ばです。

ただし、地域別に見ると首都圏ほど坪単価が高い傾向があります。

たとえば東京都の平均は約93.7万円/坪、もっとも低い和歌山県は約73.4万円/坪と約20万円の差があります。

延床30坪の住宅で比較すると、総額で約600万円の差になる計算です。

この差は、土地価格や人件費の地域差が坪単価にも反映されている結果といえます。

なお、私たちエムズアソシエイツが拠点を置く岐阜・名古屋圏では、岐阜県が約84.1万円/坪、愛知県が約82.3万円/坪（2024年度）です。

両県とも全国平均とほぼ同水準ですが、首都圏と比べると割安な価格帯で家を建てられます。

大手は80〜100万円台、工務店は60〜80万円台が中心

では、どこに依頼するかによって坪単価はどのように変わるのでしょうか。

大手ハウスメーカー：80〜100万円台が中心

大手ハウスメーカーの場合、坪単価は概ね80〜100万円台が中心です。

商品グレードによっては、坪単価が100万円を超えるケースもあります。

たとえば、住友林業や積水ハウスなどは標準仕様でも坪単価90〜100万円前後、オプションを追加すると120〜130万円に達するケースもあります。

2025年時点のデータでは、最高クラスで坪単価120〜150万円（積水ハウスなど）という例もあります。

大手ハウスメーカーの坪単価が高めになる背景には、広告費や研究開発費、全国対応に係る費用、多くの営業マンの人件費などが価格に反映されているためです。

最近では、一部の大手でも工場生産の効率化などでコストダウンを図り、ローコスト住宅ブランド（坪単価50〜60万円台）を展開するケースも見られます。

地域密着の工務店：60〜80万円台がボリュームゾーン

地域密着の工務店や中堅ハウスメーカーは、坪単価60〜80万円台がボリュームゾーンです。

たとえば、アイ工務店などは平均60〜80万円/坪程度ですし、岐阜県の地域密着の工務店もほぼこのゾーンがほとんどです。

工務店は広告費や営業経費を抑えられるため、同程度の性能でも大手より割安になるケースが多いといえます。

もっとも、工務店でも高級志向の会社では坪90万円を超える例もあり、工務店＝安いとは限りません。

各社の標準仕様やサービス範囲が違うため、価格に対する性能・保証内容も含めて比較することが大切です。

ローコスト住宅メーカー：40〜60万円台が相場

ローコスト住宅メーカー（タマホーム、アイダ設計など）は、坪単価40〜60万円台が相場です。

アイダ設計は35〜65万円/坪、レオハウスやアイフルホームは40〜60万円/坪程度とされています。

この価格帯では、間取りや設備グレードを必要最低限に抑えた規格住宅が中心です。

広告で「コミコミ○○万円」と謳うケースもありますが、実際には照明・カーテン・外構などが除外されていたり、最小限の面積プラン限定だったりするため、総額では表示坪単価より高くなる点に注意が必要です。

特に、どこの会社でも本体価格に入っていないのが、仮設工事・給排水引込工事や外構工事など、土地の立地条件によって見積もり金額が違ってくるものは全て本体価格に含まれいないことに注意が必要です。

さらには、そもそも注文住宅という性質上、一棟一棟設計や仕様が違ってきますから、本体価格や坪単価というのはあくまでも目安に過ぎないことを覚えておいてください。

エムズアソシエイツの場合：坪単価という表現は敢えてしておりません。

私たちエムズアソシエイツは、本体価格や坪単価という表現を極力使わず、お引き渡し価格の総額で表示するように心がけております。

そこには、外構工事や仮設工事・上下水の引込工事までをきちんと含めます。

坪単価の安さに魅了されて話を聞いたはいいけれど、あれもこれも価格にはいっていないことを聞かされると、嫌気がさしませんか？

私たちエムズアソシエイツでは、そうした後々のわだかまりをなくすために、初めからお引き渡し価格の「支払い総額」で金額をお伝えするようにしております。
（ファーストプランでは、30～40ページにわたる詳細な見積書をご提示してからご契約の判断をしていただいております）

外構や仮設工事等の本体価格に入っていない金額もいれると大手メーカーでは、かなりの総額費用になるケースが多いと聞きます。

また大手に限らず、中小の工務店でも、業界の悪しき商習慣として「安く見せて早く契約してもらう」「契約してから追加工事で費用を計上すればいい」という考えが蔓延していると感じます。

詳しくはのちほど「坪単価で比較してはいけない理由」で説明します。

そもそも、坪単価には何が含まれて、何が含まれていない？

坪単価の平均や相場を見てきましたが、ここでもっとも重要なのが、坪単価として示される金額には「何が含まれているのか」「何が含まれていないのか」を理解しておく必要があります。

ここを曖昧にしたまま比較すると、後から予想外の費用が発生し、予算オーバーになります。

坪単価に含まれるのは建物本体工事費のみ（総工事費の70〜75%）

坪単価に含まれるのは、基本的に建物本体工事費のみです。

具体的には、以下のような項目です。

これらが建物本体に関わる工事で、一般的には総工事費の約70〜75%を占めます。

また、標準仕様以外のものを選ぶとオプション扱いでそれらも追加費用となります。

オプション工事で注意すべきは、何を「標準仕様」とするかは会社によって違うという点です。

たとえば、あるメーカーではキッチンのグレードが標準に含まれているが、別のメーカーでは別途オプション扱いとなる、といった場合もあります。

外構・地盤改良・照明などは別途（総工事費の25〜30%）

では、坪単価に含まれない費用にはどのようなものがあるのでしょうか。

付帯工事費・別途工事費として扱われることが多い項目は以下の通りです。

これらの費用は、敷地の状況や希望する仕様によって大きく変わります。

総工事費の約20〜30%を占めるといわれ、数百万にもなります。

さらに、諸費用も別途必要です。

諸費用は総工事費の約5〜10%が目安とされています。

つまり、坪単価が示すのは建物本体工事費（全体の70〜75%）のみであり、残りの25〜30%は含まれていないことになります。

分かりやすく例えるなら、坪単価50万円で40坪の家を建てる場合、建物本体工事費は2,000万円ですが、実際の総額は2,700〜2,800万円程度になる可能性があるのです。

ほとんどの人が知らない！坪単価で比較してはいけない3つの理由

ここまで坪単価の定義や相場、含まれる費用・含まれない費用を見てきました。

では、なぜ坪単価だけで業者を比較してはいけないのでしょうか。

その理由を3つに整理します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①統一基準がなく、各社が独自に決めている

坪単価には法律で定められた統一基準がありません。

どの費用を含めるか、どの面積を分母にするか、すべて各社が自由に決められます。

つまり、同じ建物でも計算方法を変えるだけで坪単価は大きく変わるのです。

たとえば、A社は建物本体工事費のみで坪単価を計算し、B社は建物本体に加えて屋外給排水工事や照明・カーテンまで含めて計算するとします。

同じ2,000万円の家でも、A社は「坪単価50万円」、B社は「坪単価60万円」と提示します。

一見、A社の方が安く見えますが、B社の方が最終的な総額は安いかもしれません。

含まれる費用の違いによる坪単価の変化

項目	A社	B社
建物本体工事費	2,000万円	2,000万円
坪単価の計算に含める費用	建物本体のみ	建物本体+屋外給排水+照明・カーテン
総工事費	2,400万円（建物本体+別途工事）	2,400万円（建物本体+別途工事）
表示される坪単価	50万円	60万円
見た目の印象	安く見える	高く見える
実際の総額	同じ	同じ

また、分母となる面積が延床面積なのか施工面積なのかでも変わります。

施工面積は延床面積より大きいため、分母が大きくなれば坪単価は低く見えます。

面積の計算方法による坪単価の変化

計算方法	面積	坪単価（建物本体2,000万円の場合）
延床面積で計算	40坪	50万円
施工面積で計算	45坪（バルコニー・ポーチ等を含む）	約44万円

さらに、坪単価には施工品質の差も反映されません。

同じ坪単価でも、断熱材の種類、気密施工の精度、構造材の等級などによって、住み心地や耐久性は大きく変わります。

たとえば私たちエムズアソシエイツでは、壁の中の細かい隙間処理や、基準以上の構造補強など、見えない部分にこだわっていますが、これらは坪単価という数字には一切現れません。

②建物の広さや間取り、素材の選択で簡単に変動する

坪単価は、同じ会社でも建物の広さや間取り、素材によって大きく変動します。

一般的に、延床面積が小さいほど坪単価は高くなる傾向があります。

なぜなら、キッチンや浴室などの住宅設備は面積に関係なく一定の費用がかかるからです。

30坪の家と40坪の家を比較した場合、設備費用が同じであれば、30坪の方が坪単価は高くなります。

 

また、間取りの複雑さも影響します。

シンプルな箱型の建物より、凹凸の多いデザインや、吹き抜け・スキップフロアなどを取り入れた間取りの方が、構造が複雑になり工事費が上がります。

その結果、坪単価も上昇します。

さらに、仕上げ材のグレードによっても変わります。

標準的なビニールクロスと無垢材・漆喰などの自然素材では、材料費も施工費も違います。

つまり、「坪単価○○万円」という数字は、あくまである特定のプラン・仕様での金額に過ぎません。

自分の希望する間取りや素材に変更すると、坪単価は簡単に変わってしまうのです。

③含まれない費用が多いほど仮契約後に金額が膨らむ

坪単価に含まれない費用が多ければ多いほど、仮契約後に追加費用が発生し、総額が大きく膨らむリスクがあります。

2,000万円くらいのはずが3,000万円くらいになってしまった、という話は業界内でもよく聞く話です。

坪単価には、土地や環境によって変わるもの（上下水の引き込み、外構、地盤改良など）は通常含まれていません。

これらは敷地ごとに金額が大きく変わるため、坪単価とは別に計算されます。

 

たとえば、坪単価50万円で40坪の家を建てる場合、建物本体工事費は2,000万円です。

しかし、外構工事に200万円、地盤改良に150万円、屋外給排水工事に100万円、照明・カーテンに80万円かかると、それだけで530万円が上乗せされ、総額は2,530万円になります。

さらに、仮契約後に「この設備をグレードアップしませんか」「この部分は標準仕様では含まれていません」といった説明を受け、オプション費用が積み重なるケースは本当に多いです。

坪単価が安く見える会社の中には、含まれていない費用が多く、最終的な総額では高くなるケースもあります。

【実例】坪単価の計算基準の違いで500万円の差が出た話

実際に私たちのお客様の体験談で、こんな話があります。

このお客様は、大手ハウスメーカーとエムズアソシエイツの両方で見積もりを取り、坪単価を比較しました。

大手ハウスメーカーは「坪単価65〜70万円」、私たちは「坪単価90～100万円前後」と提示したため、お客様は当初「地方の工務店の方が高いのか」と感じたそうです。

（建物価格を出す場合には、外構工事は除外しますが、引き渡し価格で表示する場合には、外構工事も含めて建物の坪数で除すので、正確な建物の坪単価ではなくなります）

しかし詳しく内訳を見ると、この坪単価の計算基準がまったく違っていました。

大手ハウスメーカーの坪単価は、建物の本体価格のみを延床面積で割った数字。

つまり、外構工事や造成工事は含まれていませんでした。

エムズアソシエイツの坪単価は、造成工事、建物本体工事、外構工事のすべてを含めた価格を延床面積で割った数字。

つまり、住める状態にするまでの費用がほぼ含まれています。

お客様が両社の最終的な見積もり金額（すべての工事を含めた総額）を比較したところ、その差は500万円でした。

項目	大手ハウスメーカー	エムズアソシエイツ
提示された坪単価	65〜70万円	90～100万円前後
坪単価に含まれる範囲	建物本体のみ	造成・建物・外構すべて
坪単価に含まれない費用	造成・外構・付帯工事など	ほぼなし
実際の見積もり金額	4000万円	3500万円（500万安い）

安かったのは、坪単価が高く見えた私たちエムズでした。

実際のお客様の声

坪単価

この事例でもわかる通り、坪単価という数字だけでは、本当の金額はわからないということです。

細かく聞かないと「罠にはまる」リスクがあります。

だからこそ、次に紹介する「引き渡し価格」という考え方が大切になります。

正しい判断基準は「引き渡し価格」

坪単価に頼らず、何を基準に判断すればいいのか。

私たちエムズアソシエイツが提案するのは、「引き渡し価格」という考え方です。

これが私たちの坪単価が高く見えるカラクリの仕組です。

「引き渡し価格」=「住める状態でいくらか」を示す総額のこと

引き渡し価格とは、「住める状態でいくらか」という総額のことです。

具体的には、料理ができて、トイレが流れて、カーテンが引ける状態、つまり入居初日から生活できる状態にするまでの費用すべてを含んだ価格です。

これには以下が含まれます。

外構工事や地盤改良のような、高額な費用も含めています。

坪単価は「建物本体工事費のみ」を基準としているため、実際に住むために必要な費用の一部しか示していません。

一方、引き渡し価格は「住むために必要な費用すべて」を示すため、業者間の比較がしやすく、予算計画も立てやすいのです。

私たちエムズアソシエイツでは、お客様に最初から引き渡し価格をお伝えするようにしています。

なぜなら、それが一番誠実でわかりやすい方法だと考えているからです。

業者に確認すべき7つの質問リスト

では、実際に業者と話す際、どんな質問をすれば「引き渡し価格」を正しく把握できるのでしょうか。

以下の7つの質問をおすすめします。

1. 引き渡し価格（総額）はいくらですか？

もっともストレートで分かりやすい質問です。

坪単価ではなく、「住める状態にするまでの総額」を直接尋ねましょう。

2. この坪単価に何が含まれていますか？何が含まれていませんか？

坪単価を提示された場合、その内訳を明確にしてもらいましょう。

建物本体のみなのか、付帯工事や外構も含むのか、照明・カーテンは含むのかを確認します。

3. 坪単価の計算基準は何ですか？（延床面積か施工面積か）

分母となる面積が何かを確認します。

延床面積と施工面積では数字が変わるためです。

4. 屋外給排水工事・地盤改良・外構工事はいくらかかりますか？

これらは坪単価に含まれないことが多く、かつ高額になることがあります。

事前に概算を確認しておきましょう。

5. 照明器具・カーテン・エアコンは標準仕様に含まれていますか？

照明器具・カーテン・エアコンは等は意外にけっこうな金額になります。

これらが含まれているかどうかで、数十万円の差が出ます。

6. オプション費用はどのくらいかかりそうですか？

標準仕様から変更したい部分（キッチンのグレードアップ、床材の変更など）がある場合、オプション費用の目安を聞いておきましょう。

7. 諸費用（設計料・登記費用・ローン諸費用など）の総額はいくらですか？

諸費用はわかりにくくて見落としがちですが、総工事費の5〜10%を占めます。

これも含めて確認することで、本当の総額が見えてきます。

これらの質問に対して、明確に答えてくれる業者は信頼できるといえます。

逆に、曖昧な回答しか返ってこない場合や、「詳細は契約後に」といわれる場合は、注意が必要です。

まとめ：坪単価より「引き渡し価格」を見ると、納得した家づくりにつながる

坪単価は、あくまで注文住宅の費用の目安の一つです。

しかし、計算基準が業者によって違い、含まれる費用も違い、同じ坪単価でも品質が違う。

こうした状況では、坪単価だけで判断すると、かえって後悔につながります。

本当に後悔しない家づくりのためにも、必ずその内容を明確にしてから進めるようにしてくださいね。

私たちエムズアソシエイツは、創業以来、お客様に対して誠実であることを何より大切にしてきました。

だからこそ、坪単価という曖昧な指標ではなく、「引き渡し価格」という明確な総額をお伝えすることにこだわっています。

もしあなたが、岐阜・名古屋圏で注文住宅をお考えなら、ぜひ一度エムズアソシエイツにご相談ください。

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